Xây khách sạn, nhà nghỉ – 100% kinh nghiệm hữu ích, sát thực tế

Với tư cách là một đơn vị thiết kế và thi công khách sạn chuyên nghiệp, uy tín hàng đầu thị trường, TIDIARC đã trao đổi với nhiều chủ đầu tư kinh doanh các dịch vụ lưu trú và trải nghiệm thực tiễn với nhiều mô hình khách sạn từ nhà nghỉ, khách sạn mini, khách sạn 3 sao, 4 sao, đến villa nghỉ dưỡng, hệ thống glamping,… Từ những trải nghiệm đó, TIDIARC đã đúc kết được một số kinh nghiệm nhỏ nhưng rất sát thực tế, giúp chủ đầu tư khi xây khách sạn, nhà nghỉ tiết kiệm chi phí và kinh doanh hiệu quả hơn. 

Kinh nghiệm xây khách sạn, nhà nghỉ thực tế, hữu ích

Tính toán diện tích và cơ sở vật chất của phòng, để tránh “lỗ vốn” là một vấn đề nan giải.

Rất nhiều chủ đầu tư cũng như những đơn vị xây khách sạn, xây nhà nghỉ không có kinh nghiệm về lĩnh vực này đã mắc phải một sai lầm về thiết kế diện tích và cơ sở vật chất trong phòng. Hoặc là diện tích quá bé theo lối tư duy xây càng nhiều phòng thì thu càng nhiều tiền, hoặc lại quá lớn, đầu tư phòng quá rộng với cơ sở vật chất tốt, khiến chi phí đầu tư ban đầu quá cao so với mô hình và phân khúc khách hàng hướng tới, khiến khả năng thu hồi vốn lâu. 

Câu chuyện thực tế, có những chủ khách sạn đầu tư phòng nghỉ lên tới 40m2, nội thất rất tốt, vào phòng nghỉ không có điểm gì để chê. Nhưng phòng rộng thì khối tích lớn, tối thiểu phải sử dụng điều hoà công suất 24000 mới đủ để làm mát, tuỳ điều kiện thời tiết mà mỗi phòng có thể “đốt” từ 20-40 kWh, tương đương rẻ nhất từ 50.000đ – 120.000đ tiền điện cho mỗi phòng. Chưa kể những chi phí khác, nếu vận hành theo cách này thì có thể lỗ vốn vì tiền điện. 

Mặt khác, có những khách sạn, nhà nghỉ đặt giường to, đệm lớn, nhiều nội thất nên chi phí đầu tư mỗi phòng rất cao, kéo theo chi phí lưu động như hiệu suất làm việc của nhân viên buồng phòng sẽ giảm do phòng rộng, nhiều đồ đạc,… Do đó, về thi công nội thất khách sạn hãy đặt ra mục tiêu về số năm khai thác và giá cho thuê. Thông thường, chỉ khai thác 5-7 năm thì đồ dùng nội thất đã xuống cấp, lỗi thời và cần phải sửa chữa, bảo trì, thay thế. Nếu đầu tư quá tốt mà không có lượng khách ổn định và giá bán phòng phù hợp, để kịp thu hồi vốn, có lợi nhuận quay vòng đầu tư, là bạn thua.

Từ những câu chuyện thực tế trên, kinh nghiệm mà TIDIARC muốn chia sẻ đến các chủ đầu tư định kinh doanh, xây khách sạn, nhà nghỉ là: Xác định ngay từ đầu phân khúc mà bạn định hướng đến. Nếu xây khách sạn cao cấp, thì mức giá bán phòng sẽ cao và chịu được các chi phí kể trên. Nhưng nếu định nhắm vào phân khúc xây khách sạn trung bình dưới 3 sao hoặc xây nhà nghỉ  thì việc tính toán diện tích, cơ sở vật chất và chi phí cần hết sức cụ thể và thận trọng. Hãy nhờ đến sự tư vấn của các chuyên gia về kiến trúc và xây dựng trong lĩnh vực khách sạn để giúp bạn giải quyết vấn đề này. Đó cũng chính là lý do vì sao chúng ta cần phải thiết kế trước khi thi công, cho dù đó là nhà ở hay khách sạn, nhà nghỉ, chung cư mini. 

Tiết kiệm gấp đôi tiền điện nhờ tính toán chọn loại và vị trí đặt hệ thống nước nóng trung tâm heatpump cho khách sạn, nhà nghỉ.

Rất nhiều khách sạn, nhà nghỉ lắp đặt hệ thống nước nóng trung tâm heatpump đã phải “tá hoả” vì tiền điện do lắp đặt hệ thống ở khu vực tầng thượng – khu vực thường được chọn để lắp hạng mục này. Chi phí tiền điện cho nước nóng được nhiều chủ khách sạn chia sẻ không dưới 40% tổng chi phí điện. Nếu hệ thống này cài đặt tự động thì kể cả khi không có khách nó vẫn ngốn điện như thường, Chủ khách sạn mà không để ý thì một năm mất cả trăm triệu tiền điện cũng không phải nói quá. 

Kinh nghiệm đầu tiên khi xây khách sạn, xây nhà nghỉ, nên chọn máy Heatpump có bồn bảo ôn loại nối dập, khối tích càng lớn càng tốt, máy nén xịn, với dàn đồng. Chất lượng bồn bảo ôn quyết định thời gian máy hoạt động và độ giữ nhiệt. Bồn mất nhiệt nhanh thì máy càng phải chạy lâu. Thời gian dùng nước nóng thường vào giờ cao điểm, nếu khối tích bồn bảo ôn lớn thì sẽ giúp máy tránh phải vận hành vào khung giờ này. Chọn máy cũng nên chọn loại đơn giản, dễ thao tác điều khiển và nơi tốt nhất để đặt hệ thống là tầng hầm hoặc tầng 1, lấy nước trực tiếp từ bể chứa. Nếu đặt ở tầng thượng, vào mùa đông ở miền Bắc, nhiệt độ chênh lệch quá lớn, nước rất nhanh mất nhiệt, khiến máy phải hoạt động liên tục, cường độ cao hơn, tốn điện hơn. Đặt ở tầng thấp vừa hạn chế chênh lệch nhiệt độ, vừa tiện và nhàn cho việc điều khiển hệ thống.

Ngoài ra, khi xây khách sạn, nhà nghỉ trong lúc thi công hệ thống heatpump cần chú ý bọc bảo ôn cho đường cấp nước đối lưu để tránh nhiệt lượng bị thất thoát khi đi qua hệ thống ống nước. Đặt bơm cao áp cho đường cấp nóng cũng nên cao hơn đường cấp lạnh để nước nóng đi nhanh hơn, không bị mất nhiệt. 

Những kinh nghiệm này, nếu không phải là đơn vị nhà thầu xây khách sạn, nhà nghỉ chuyên nghiệp, trực tiếp vận hành khách sạn và tính toán chi phí thì không thể nào hiểu và tư vấn cho chủ đầu tư. Nếu bạn nghe theo những kinh nghiệm mà TIDIARC chia sẻ trên đây, thì mỗi tháng bạn có thể tiết kiệm hàng chục triệu sau khi đưa khách sạn đi vào hoạt động. 

Một cai thợ giỏi và chuyên tâm có thể giúp chủ đầu tư rất nhiều khi xây khách sạn, xây nhà nghỉ.

Xây nhà thông thường còn cần cai thợ giỏi, nữa là công trình lớn, đổ nhiều tiền đầu tư như khách sạn, nhà nghỉ. Vai trò của cai thợ (TIDIARC thường dùng thuật ngữ chuyên môn là Chỉ huy trưởng của dự án) là một vị trí cực kỳ chuyên trách, cần có chuyên môn giỏi và thái độ làm việc nghiêm túc, tận tuỵ. Họ có trách nhiệm giám sát các tổ đội thi công, đốc thúc và kiểm tra chất lượng để các đội thi công nhanh, không bị chồng chéo, dẫm chân lên nhau, đảm bảo công trình có chất lượng tốt, chủ không phải ép tiến độ. 

Sự tồn tại của cai thầu giỏi là minh chứng cho câu nói “một người biết lo bằng cả kho người biết làm”. Do đó, kinh nghiệm cực kỳ quan trọng khi xây khách sạn, xây nhà nghỉ là phải có một người đủ năng lực chuyên môn thay bạn đứng ra lo liệu, quán xuyến mọi việc tại công trình. Tại TIDIARC, mỗi công trình sẽ có riêng một chỉ huy trưởng trên 10 năm kinh nghiệm, luôn túc trực, điều phối, giám sát và báo cáo công việc hằng ngày đến chủ đầu tư. 

Ngoài ra, thợ có tay nghề cao, giàu kinh nghiệm xử lý tình huống cũng là một yếu tố chủ đầu tư xây khách sạn, xây nhà nghỉ nên cân nhắc. Chỉ cần tìm được thợ khéo, thợ giỏi, thì dù vật liệu có xấu, cũng có thể hô biến thành đẹp. Và đương nhiên thợ giỏi thì công của họ không bao giờ “rẻ”. Tuy vậy, TIDIARC vẫn đánh giá cao chất lượng và hiệu quả từ yếu tố con người. Giá nhân công có thể đắt nhưng sẽ đem lại thành tựu xứng đáng. Đừng vì tiết kiệm chi phí mà hạ chất lượng nhân công. Đó là lý do vì sao TIDIARC luôn có sẵn vài đội thợ “ruột” thay vì tìm kiếm nhân công địa phương tại mỗi công trình khi chưa biết chất lượng, tay nghề của họ thế nào. 

>>> Tham khảo: Quy trình QUẢN LÝ TIẾN ĐỘ và KIỂM SOÁT CHẤT LƯỢNG dự án của TIDIARC. 

Không nên dùng đòn bẩy tài chính quá 30% tổng vốn đầu tư.

Người kinh doanh khách sạn ít ai không dùng đến đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, dùng đòn bẩy tài chính như con dao hai lưỡi. Dùng hiệu quả thì ăn nên làm ra, dùng không hiệu quả thì gánh rủi ro cực lớn. Xét về dòng tiền thì đầu tư xây khách sạn, xây nhà nghỉ là ổn, tránh trượt giá tốt, nâng giá trị của mảnh đất theo thời gian. Nếu biết kinh doanh, có nguồn khách ổn định thì kiếm tiền tốt. Tuy nhiên, để an toàn, theo kinh nghiệm của TIDIARC, nếu chưa có tiềm lực và hậu thuẫn, thì không nên vay vốn quá 30% tổng mức đầu tư.  Và đặc biệt là nên trang bị kiến thức vững chắc về kinh doanh khách sạn, hạch toán tài chính cẩn thận, có phương án dự phòng trước khi xác định đi vay để xây nhà nghỉ, xây khách sạn. 

TIDIARC có giải pháp hỗ trợ các chủ đầu tư vay vốn với lãi suất thấp và thủ tục nhanh chóng. Nếu bạn đang có nhu cầu xây khách sạn, xây nhà nghỉ để kinh doanh, nhưng lại thiếu vốn thì có thể liên hệ với TIDIARC để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ tốt nhất. 

Khi xây khách sạn, xây nhà nghỉ cần tính đến hao mòn và phương án tái đầu tư. 

Chi phí hao mòn vô hình đối với kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ không phải là con số có thể bỏ qua. Chủ đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn để thấy chi phí khấu hao của công trình xây dựng. Xây khách sạn là kiểu xây dựng kiên cố, với tuổi thọ công trình phải trên 50 năm, nhưng có khi chỉ 5-7 năm là thiết kế của khách sạn, nhà nghỉ đã lỗi thời và không cạnh tranh nổi với xu hướng hoặc hình thức mới. Nếu kiến trúc ban đầu không có sự tính toán dài hạn, chủ đầu tư rất dễ mắc phải lỗi nâng cấp không được, cải tạo không xong, không đổi mới được đồng nghĩa với việc kinh doanh dần dần lụi bại. 

Kinh nghiệm xây khách sạn, xây nhà nghỉ mà TIDIARC đúc kết được là nên xây khung sàn kiên cố, bền vững, lâu bền, nhưng đầu tư phòng và nội thất bên trong cần tính toán phù hợp với đối tượng khách, làm nội thất dễ tháo dỡ, để sau vài năm kinh doanh nếu có dấu hiệu lỗi thời hoặc xuống cấp là có thể dễ dàng bảo trì, sửa chữa hoặc thay thế, đổi mới. Thời gian đầu kinh doanh nếu thuận lợi đã đủ thu hồi vốn và có lợi nhuận rồi nên giai đoạn sau có thể tái đầu tư để khởi động một chu kỳ kinh doanh mới phù hợp hơn. 

TIDIARC đã từng có kinh nghiệm với vài trường hợp cải tạo khách sạn, trong đó, chủ đầu tư sử dụng nội thất gỗ rất xịn, nhưng tổng quan chung thì phòng ốc đều đã cũ, cũ cả về đồ đạc lẫn phong cách thiết kế, bố trí, khiến nó “thua” hẳn các khách sạn, nhà nghỉ khác mới xây. Mà các khách sạn, nhà nghỉ này thường mắc phải các lỗi rất khó cải tạo kiểu như: Hệ thống điện kém, thi công không khoa học, lộn xộn, tiết diện dây điện quá bé, do không lường trước được xu hướng khách sạn mới sẽ có thêm nhiều thiết bị điện hơn, nên không chịu tải được và không phù hợp với thời điểm hiện tại; Gạch ốp lát lỗi thời, xỉn màu, mêu ố, trong khi ngày nay có nhiều loại vật liệu mới tốt hơn cả về công năng lẫn thẩm mỹ… Đập đi làm lại hết thì tốn tiền, tốn công, mất thời gian. Bởi vậy, hãy tính toán khấu hao và có tầm nhìn dài hạn khi xây khách sạn, xây nhà nghỉ để hạn chế việc này.

>>> Xem thêm: Các dự án xây khách sạn cho khách hàng tại Hà Nội của TIDIARC. 

Không chạy đua theo xu hướng mà nên có tư duy khác biệt và nghiên cứu đối tượng khách phù hợp trước khi xây. 

Với một số vốn nhất định, và một vị trí mặt bằng đắc địa, bạn muốn đầu tư xây khách sạn, xây nhà nghỉ vì nghe nói rất “cá kiếm”. Nhưng nếu chạy theo xu hướng, thấy người khác xây thì mình cũng xây, mà không có đầu tư nghiên cứu, thì bạn khó có thể thành công như mong muốn. Thứ nhất, nếu vị trí phù hợp, bạn có thể vấp phải sự cạnh tranh ác liệt từ các khách sạn, nhà nghỉ khác. Thứ hai, nếu vị trí không phù hợp, khách lèo tèo, dẫn đến kinh doanh thua lỗ. 

Kinh nghiệm của TIDIARC là chủ đầu tư phải có tư duy khác biệt, nên đi theo thị trường ngách để tránh cạnh tranh nếu bạn không đủ tiềm lực. Ví dụ: Khu vực nhà bạn gần khu công nghiệp, đã có rất nhiều người xây nhà nghỉ trước đó rồi. Thay vì sử dụng vốn của mình để xây nhà nghỉ, khách sạn như họ, bạn có thể xây căn hộ, chung cư mini cho thuê, hướng đến đối tượng khách là chuyên gia nước ngoài, gia đình có thu nhập tốt, không muốn ở nhà trọ bình dân. Hoặc nếu cảm thấy thị trường khách sạn, nhà nghỉ vẫn còn trống, bạn có thể nghiên cứu xem nó còn thiếu cụ thể loại hình khách sạn/ nhà nghỉ nào để đầu tư chính xác hơn, đem lại hiệu quả kinh doanh tốt hơn sau khi xây.  

>>>Đọc thêm: 06 kinh nghiệm xây dựng khách sạn, chủ đầu tư nên biết.

Trên đây là một số kinh nghiệm sát thực tế 100% về xây khách sạn và nhà nghỉ, chủ đầu tư có thể tham khảo trước khi đưa ra quyết định. Ngoài ra, TIDIARC khuyến nghị các Quý chủ đầu tư không nên tự ý xây dựng mà nên tìm đến các đơn vị thiết kế và thi công khách sạn, nhà nghỉ uy tín, giàu kinh nghiệm để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất.

Đơn vị xây khách sạn, xây nhà nghỉ nào uy tín, chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm?

TIDIARC – Chuyên gia THI CÔNG KHÁCH SẠN trọn gói có trên 11 năm kinh nghiệm, từng thực hiện các dự án có quy mô lớn với độ phức tạo cao như Chuỗi biệt thự Vinhome Riverside, Chuỗi khách sạn Phố Cổ Hà Nội, Tổ hợp nghỉ dưỡng Flamingo Hải Tiến, Chuỗi chung cư mini Bình An Apartment Đà Nẵng,… đem quy trình thi công và giám sát chuẩn dự án cao cấp ứng dụng vào các công trình dân dụng, cam kết chất lượng, tiến độ và sự hài lòng tuyệt đối của chủ đầu tư.

TIDIARC – Đem quy trình thi công & giám sát chuẩn dự án cao cấp vào ngôi nhà của bạn. 

Bài viết Xây khách sạn, nhà nghỉ – 100% kinh nghiệm hữu ích, sát thực tế đã xuất hiện đầu tiên vào ngày TIDIARC.

from TIDIARC https://ift.tt/JwAWcnQ
via IFTTT